Umowy najmu i wzory
Wzory PL, dane stron z bazy, e-podpis (Autenti / mObywatel), indeksacja czynszu, anonimizacja po zakończeniu najmu.
Mieszkanie.app generuje umowy najmu w trzech krokach: wybór wzoru, zaciągnięcie danych stron i mieszkania, wysyłka do e-podpisu. Nie ma Worda, nie ma „proszę o PESEL", nie ma kopiowania adresu z dowodu osobistego po telefonie. Cała umowa składa się z elementów, które już są w Twoim koncie.
W tym artykule pokazujemy proces na przykładzie mieszkania A83 i nowej umowy z Anną Wiśniewską.
Tworzenie umów z wzoru, e-podpis i indeksacja czynszu są dostępne w planie PRO (20 zł / mieszkanie / mies.). Plan Free i Solo zawierają tylko pasywny katalog umów — możesz wgrać własny PDF i podpiąć go do najemcy, bez kreatora.
Wzory dostępne w katalogu
Katalog wzorów Mieszkanie.app to 6 typów umów dostosowanych do polskiego rynku najmu:
- Najem prywatny — czas określony. Domyślny wzór, używamy go w ~80% przypadków. Okres 12 miesięcy lub krócej, kaucja 1–3 czynsze.
- Najem prywatny — czas nieokreślony. Wymagany 3-miesięczny okres wypowiedzenia po stronie wynajmującego.
- Najem okazjonalny. Zgłoszony do urzędu skarbowego — zwolniony z większości ochron lokatorskich. Wymaga aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
- Najem instytucjonalny. Dla firm wynajmujących mieszkania pracownikom.
- Subnajem pokoju. Pokój w mieszkaniu, wspólne części, podział kosztów wg metrażu.
- Wynajem krótkoterminowy (turystyczny). Doba/tydzień. Zwolniony z ochrony lokatora — inne reguły kaucji.
Każdy wzór ma datę ostatniej aktualizacji prawnej i autora (kancelaria, z którą współpracujemy). Status „Aktualny" oznacza, że wzór jest zgodny ze stanem prawnym na ostatni dzień miesiąca.
Dla najmu prywatnego (nie-okazjonalnego) ochrona lokatorska jest bezwarunkowa — żadne zapisy w umowie tej ochrony nie wyłączą. Nasz wzór już to uwzględnia (klauzule sprzeczne z ustawą są pominięte), ale przy modyfikacji ręcznej uważaj.
Krok po kroku
Skąd bierzemy dane
E-podpis: Autenti vs mObywatel
| Autenti | mObywatel | |
|---|---|---|
| Koszt podpisu | ~5 PLN / dokument | 0 PLN |
| Wymagane konto | Profil Zaufany / mObywatel | |
| Czas potrzebny najemcy | 2 min | 3–5 min |
| Bezpieczeństwo prawne | Podpis kwalifikowany SES | Profil Zaufany |
| Działa dla obcokrajowców | ||
| Klient mobile |
Z badań własnych (~2 100 umów w 2025): 89% najemców kończy podpis Autenti w < 10 minut. Dla mObywatela średnia to 22 minuty (bariera założenia Profilu Zaufanego dla nowych użytkowników).
Jeżeli najemca jest obcokrajowcem (brak PESEL), używaj wyłącznie Autenti — mObywatel wymaga polskiego dowodu osobistego.
Indeksacja czynszu
Domyślna formuła: GUS (inflacja CPI roczna) + 2 punkty procentowe, stosowana raz w roku w rocznicy podpisania.
Rocznica: 2026-07-01Inflacja GUS: 4,2% (czerwiec 2026)Wskaźnik: 4,2% + 2,0% = 6,2%Nowy czynsz: 2 800 × 1,062 = 2 974 PLN
System sam wysyła wcześniej anonsowane powiadomienie najemcy 30 dni przed rocznicą oraz 7 dni przed (zgodnie z polskim wymogiem informacyjnym), załączając wyliczenie. Najemca może odpowiedzieć kontrofertą — wtedy negocjujesz manualnie i nadpisujesz wartość.
Możesz wyłączyć indeksację dla wybranej umowy (np. lojalność wieloletniego najemcy). Edycja w Umowy → A83 → Edytuj → Indeksacja: wyłączona. Decyzja zapisywana z notatką (audit log).
Zwrot kaucji po zakończeniu
Gdy umowa kończy się (data wypowiedzenia + okres wypowiedzenia lub data zakończenia czasu określonego), Mieszkanie.app uruchamia flow zwrotu kaucji:
Zwrot kaucji · A83 · zgodnie z protokołem.Anonimizacja po zakończeniu najmu (RODO)
Polskie prawo zobowiązuje do usunięcia danych najemcy po ustaniu celu przetwarzania. Mieszkanie.app trzyma się 60 dni karencji po zakończeniu umowy:
| Dzień od zakończenia | Co się dzieje |
|---|---|
| 0 | Umowa archiwizowana (status Zakończona). Dane wciąż w systemie. |
| 14 | Termin zwrotu kaucji upływa. |
| 30 | Przypomnienie operatora: czy ostatnie rozliczenie zamknięte? |
| 60 | Auto-anonimizacja: PESEL → ***********, imię + nazwisko → Najemca A83/2025-07, dowód → null, telefon i e-mail nadpisane hashem. |
Anonimizacja jest odwracalna do 7 dni (z audit log) — jeśli najemca wraca, można go „odzyskać". Po 7 dniach dane są nieodwracalnie zniszczone.
Jeśli umowa ma flagę „Spór otwarty" (sąd, komornik, mediacja), anonimizacja jest wstrzymana do daty zamknięcia sporu. Flaga ustawiana w Umowy → A83 → Dane prawne → Otwórz spór.
API: zarządzanie umowami
curl -X POST https://api.mieszkanie.app/v1/contracts \ -H "Authorization: Bearer $MIESZKANIE_TOKEN" \ -H "Content-Type: application/json" \ -d '{ "template": "private-fixed-term", "apartment_id": "apt_a83", "tenant_id": "ten_aw912", "monthly_rent_pln": 2800, "deposit_multiplier": 2 }'